Sprzedaż mieszkania opodatkowana jest w kraju jego położenia

Zagraniczna spółka, która zainwestowała w mieszkanie w Polsce przed jego sprzedażą musi zarejestrować się jako podatnik

W celach inwestycyjnych zagraniczna spółka z siedzibą w Wielkiej Brytanii w październiku 2009 r. kupiła mieszkanie w Warszawie. Wtedy zawarła umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu, ale już od maja 2008 r. ponosiła wydatki związane z nabyciem lokalu. W marcu 2011 r. spółka zamierza sprzedać mieszkanie. Nie było ono wynajmowane, spółka nie prowadziła też w Polsce innej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu. Czy taka transakcja będzie obciążona VAT? Czy spółka powinna w Polsce rozliczyć się z podatku dochodowego? Jakie obowiązki na niej ciążą?

W takiej sytuacji spółka musi rozliczyć się zarówno z podatku dochodowego, jak i VAT. Pierwszym krokiem, który należy poczynić jest rejestracja w urzędzie skarbowym. Konieczne jest więc sprawdzenie właściwości miejscowej urzędu skarbowego. Można to zrobić w rozporządzeniu ministra finansów z 22 sierpnia 2005 r. (Dz.U. nr 165, poz. 1371).
Przy rejestracji dla celów CIT organy podatkowe wymagają złożenia pisma, w którym podatnik wyjaśnia, z jakiego powodu spółka musi rozliczać ten podatek. Rejestracja dla celów VAT jest bardziej skomplikowana .

Sprzedaż jest obciążona VAT

Spółce z Wielkiej Brytanii nie przysługuje zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT. Dostawa budynków (budowli lub ich części) podlega zwolnieniu z wyjątkiem gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)   wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku ......dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Oznacza to, że pierwsze zasiedlenie ma miejsce w momencie oddania pierwszemu nabywcy nowo wybudowanego budynku (budowli lub jego części).

Spółka z Wielkiej Brytanii nabyła lokal mieszkalny od dewelopera w październiku 2009 r. a zamierza go sprzedać w marcu 2011 r. Od momentu nabycia do momentu sprzedaży lokalu mieszkalnego nie upłynie okres 2 lat więc konieczne jest opodatkowanie tej transakcji.

Przy sprzedaży mieszkania obowiązek podatkowy powstanie z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. VAT powinien być zapłacony na konto urzędu skarbowego do 25 miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy.
W sytuacji zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania zadatku lub zaliczki. VAT powinien być zapłacony na konto urzędu skarbowego do 25 miesiąca następującego po miesiącu, w którym spółka otrzyma zadatek lub zaliczkę.

Ale można uwzględnić podatek naliczony

Pojawia się pytanie czy spółka może odliczyć VAT naliczony z faktur, które otrzymała przed rejestracją dla celów VAT. Mogą to być faktury zaliczkowe związane z kupnem lokalu, faktury za energię, faktury z kancelarii notarialnych itp. Z brzmienia art. 96 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że podatnik ma obowiązek rejestracji przed dniem wykonania pierwszej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, czyli w opisywanej sytuacji przez zawarciem umowy sprzedaży mieszkania. Firma zagraniczna nie miała więc obowiązku rejestracji dla celów VAT wcześniej niż bezpośrednio przed transakcją sprzedaży mieszkania. Jednocześnie ustawa o VAT nie pozbawia spółki prawa do odliczenia VAT od zakupów poczynionych przed rejestracją, jeżeli nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do działalności opodatkowanej. Ponadto, zgodnie z zasadą neutralności VAT podatnik ma prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług związanych z działalnością gospodarczą.
Skoro sprzedaż lokalu mieszkalnego przez zagraniczną spółkę będzie opodatkowana VAT i faktury zakupu z nią związane to spółce zagranicznej przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego. Potwierdzają to w interpretacje np. Izby Skarbowej w Warszawie z 28 grudnia 2009 r. (IPPP3/443-886/09-2/SM).
W praktyce oznacza to, że spółka musi złożyć deklaracje VAT–7 za miesiące, w których powstało prawo do odliczenia VAT. Jeżeli więc pierwszą fakturę zakupu otrzymała w maju 2008 r. to formularz VAT–7 powinna złożyć za ten miesiąc.

Gdzie jest płacony CIT ?

Z umów o unikaniu podwójnego opodatkowania wynika ogólna zasada, że dochody ze sprzedaży nieruchomości są opodatkowane w państwie, w którym jest ona położona. Dochody ze zbycia mieszkania położonego w Warszawie będą więc opodatkowane w Polsce. Od osiągniętego dochodu (czyli różnicy między ceną sprzedaży, a poniesionymi wcześniej kosztami związanymi z zakupem i utrzymaniem mieszkania) zagraniczna firma ma obowiązek zapłacić 19 proc. podatku. Musi go wpłacić do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został podpisany akt notarialny przenoszący własność nieruchomości.
Wcześniej strony mogą zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży. Otrzymanie na jej podstawie zaliczki lub zadatku nie powoduje konieczności zapłaty podatku dochodowego. To dlatego, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.
Po zapłaceniu podatku, a przed wyrejestrowaniem spółki firma powinna złożyć zeznanie CIT–8.

Bez ksiąg rachunkowych

Przepisy podatkowe nie regulują szczegółowo, w jakiej formie powinna być prowadzona ewidencja (zarówno dla celów VAT jak i CIT).
Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 13 stycznia 2009 r. (IPPB5/423-296/08-2/AJ) wyjaśniła, że „ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nakłada na wszystkich podatników, a więc również na podatników nie mających na terenie Polski siedziby lub zarządu, obowiązek prowadzenia właściwej ewidencji zdarzeń gospodarczych umożliwiających rzetelne wypełnienie obowiązków podatkowych." Potwierdziła ona, że w opisanej w pytaniu sytuacji zagraniczna spółka nie musi stosować ustawy o rachunkowości. To dlatego, że jej przepisy stosuje się tylko dla zagranicznych osób prawnych, które na terytorium Polski mają miejsce sprawowania zarządu bądź siedzibę.

Wyrejestrowanie działalności

Po zapłaceniu podatków należy wyrejestrować działalność gospodarczą składając zgłoszenie o zaprzestaniu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT. W tym celu należy złożyć druk VAT–Z. Aby wyrejestrować firmę jako podatnika CIT trzeba przesłać do urzędu skarbowego pismo wyjaśniające, że transakcja sprzedaży lokalu mieszkalnego miała charakter jednorazowy i spółka nie zamierza dalej kontynuować działalności w Polsce. Zapobiegnie to konieczności dalszego składania deklaracji VAT–7 i deklaracji CIT–8 w kolejnych okresach rozliczeniowych.

PROCEDURY
Nie jest łatwo zarejestrować się jako podatnik VAT

Przy rejestracji dla celów VAT należy złożyć następujące dokumenty:

• formularz NIP-2,
• formularz VAT-R,
• umowę spółki (akt założycielski, akt notarialny, statut ),
• aktualny odpis z Rejestru Handlowego (w kraju siedziby spółki),
• aktualne potwierdzenie rejestracji VAT w kraju siedziby spółki,
• umowę z bankiem potwierdzająca otwarcie rachunku bankowego w Polsce (ewentualnie oświadczenie o niewystępowaniu o zwrot podatku VAT),
• umowę z biurem rachunkowym, ewentualnie oświadczenie przez kogo zostaną dostarczone dokumenty podczas kontroli,
• pełnomocnictwo (oryginały) dla osoby fizycznej na stałe zamieszkałej w Polsce do rejestracji spółki udzielone przez osoby (z imienia i nazwiska) reprezentujące spółkę zgodnie z rejestrem handlowym oraz opłatę 17 zł. za każdą osobę upoważnioną,
• dokładny opis działalności spółki w Polsce,
• potwierdzenie uiszczenia opłaty rejestracyjnej do VAT-170 zł.